賢い不動産投資!税理士に相談すれば安心です

節税対策

不動産投資の賃貸経営はリスクがつきものです。具体的には、賃貸料の下落リスク、賃貸時の空室リスクです。また賃貸経営では、キャッシュフローの管理が重要で、賃貸収入は毎年確定申告が必要となります。よって、賃貸経営を行う際は、税理士に相談するのが最適です。賃貸経営のノウハウと税理士の活用について、確認してみましょう。

賃貸経営の流れと留意点

賃貸用の不動産物件は、物件の掲載数が多い不動産業者のサイトを参考にしてリサーチを行うべきです。また、できるだけターゲットとなる物件に関しては、実際に現地に赴いて、周辺の環境を確認し、街全体が人の活気があるかどうかを確認します。人が集まるような地域でなければ、空室になるリスクがあります。また、マンションの場合、設備の仕様や管理の状態が物件の選ぶ基準となります。具体的には、マンションの管理人の状況や、設備の修繕や点検を入念に行っているかということです。特に、オートロックや防犯カメラの設置は必須事項となります。そして、設備の仕様を向上させるために、リフォームや内装が可能であるかも確認します。

物件が確定したら、その物件の購入に見合う資金を金融機関から調達します。金融機関に向けて返済計画書などを提出して融資を申し込み、無事に融資が決定したら、物件の購入手続きを済ませます。そして、最終的に不動産業者と提携して入居者を募集します。

賃貸経営のキャッシュフロー

賃貸物件の指標として、利回りの指標があります。利回りは、表面利回りと実質利回りという2つがありますが、実質利回りをもとに考えるのが通常です。実質利回りとは、実質の物件価格に対する賃貸収入の割合になります。

実質の賃貸収入とは、毎月の家賃収入から管理費等を差し引きした金額を年間ベースにして、固定資産税や都市計画税を差し引きしたものになります。この賃貸収入を確保するためにも、物件のリサーチは重要であり、集客が見込める人気のある地域を選べるかどうかがポイントとなり、不動産業者とよく協議する必要があります。

実質の物件価格とは、購入価額以外に不動産業者への仲介手数料、取得時にかかった登録免許税などの諸費用を足した価格です。さらに中古の物件の場合、リフォーム費用もかかってきます。

諸費用はある程度は必要経費として考えるべきなので、物件価格を不動産業者と交渉して、引き下げることを検討するべきでしょう。

不動産所得の確定申告

不動産の家賃収入は、不動産所得となり、所得税がかかります。

家賃収入から必要経費を差し引いて所得金額を算出します。その所得金額から各種の所得控除を差し引きして、課税所得を計算します。

不動産所得がある場合、毎年2月16日から3月15日までに確定申告書を作成して、税務署に提出する必要があります。

この際に、青色申告を行うことで、所得税を減税することができます。

青色申告は、お金の取引を複式簿記による帳簿に記録し、税務署の承認を受けることで行えます。

青色申告を行うと、最大で65万円の青色申告特別控除を受けられます。また、家族を従業員として支払った給与を、専従者給与という形で経費に計上することができます。

不動産投資の税金対策

不動産所得の計算で大切なのは必要経費を最大化できるかということです。

具体的に、必要経費のメインとなるものを確認してみましょう。

まずは減価償却費です。

減価償却費とは、所有している建物や備品などの固定資産を、使用可能期間である耐用年数にわたって、経費とするものです。例えば、2,000万円の建物を20年間使用するとしたら、2,000万円÷20年=100万円ずつ、毎年、経費として計上することができます。

次に、借入金の利子です。

不動産の物件取得で、金融機関へ支払った借入金の利子は、経費に計上できます(土地に係る借入金利子は除く)。ただし、借入金の返済額のうち、元本に相当する部分は経費に計上できないので、注意が必要です。

最後に、修繕費です。

修繕費とは、不動産の建物部分を通常の維持管理のために支出した修繕の費用になります。

なお、建物部分の価値を高めたり、耐用年数を延長させるような支出は固定資産として計上する必要があり、この支出分は修繕費ではなく、固定資産の増加として、減価償却の対象となります。

これらの経費をいかに計上すべきかは税理士が熟知しているので、相談するとよいでしょう。

不動産投資対策の相談役である税理士

不動産投資はリスクが伴いますが、安定経営を目指せばキャッシュフローを得ることができます。また、不動産所得として確定申告も必要となるため、税理士は不動産投資に際しては、必要不可欠な存在であるといえます。

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プロのコメント

久川秀則 税理士
  • 原・久川会計事務所(税理士法人)平塚橋事務所
  • 久川秀則税理士

不動産投資、経験のない人にとっては敷居の高いものだと思います。最終的に不動産投資をすれば、賃料収入の確定申告などが発生しますし、場合によっては法人を一つ設立することも大変なメリットが出て来ます。 まずは税理士に相談して、税理士の専門知識やネットワークを活用しつつ行うことが、リスクを減らす一つの方法と思います、 当事務所では、相続などでお土地をお持ちの方、そうでない方、いずれの場合でも、お手伝いできますので、ぜひ、ご活用下さいませ。

大藏浩幸 税理士
  • 大藏浩幸税理士事務所
  • 大藏浩幸税理士

不動産賃貸の税務顧問現在契約中 空室リスク・修繕時期リスク・住民苦情リスクを抱えているオーナー多数!こちら顧問の経験から専門家を交えてアドバイス 税務処理との関連性で総合的にアドバイス!

高谷滋樹 弁護士
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渡部浩之 税理士
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現在、金利の上昇や建築価格が高騰している中、資金繰りの改善は投資家の最大の注目点かと思います。 購入時に支払った消費税が、手続きをする事で全額戻ってくることをご存知でしょうか? 例えば建物の購入金額が1億円(税抜)であれば、800万円の還付金が戻ってきます! ただし、購入する前に計画を立てる必要があるので、専門家にご相談される方はタイミングが大切です。 初回相談は無料ですので、是非一度ご相談下さい!

三宅啓之 税理士
  • 三宅綜合会計事務所
  • 三宅啓之税理士

空室リスクを考えて見ましょう。それによってキャッシュフローが変わってきますので、複数のシナリオを描いてみて、不動産投資リスクが許容できる水準(見込み済みということ)であることを確認してから、投資を行いましょう。

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この記事の監修者

【中小企業から宗教法人、スポーツ選手まで 海外進出のサポートも充実!】 みなさんこんにちは。代表の今野真輔(こんの しんすけ)です。 税理士として開業したきっかけは、税...