実家を相続!空き家として放置しても売却しても税金がかかる?

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実家を相続した場合、実際に住んでいなくても維持管理費用や税金がかかります。そのため売却を考える人も多いでのはないでしょうか?ところが、売却しようにも地価が下落している、他の相続人との話が折り合わない、更地にすると税金が高くなるなどの理由から、空き家として放置する人も多く社会問題化しています。しかし、要件を満たせば、空き家の売却時に3,000万円の特別控除を受けることができ、所得税の節税に繋がります。3,000万円の特別控除を受けるための要件と具体的な事例を確認します。

空き家の固定資産税

実際に住んでいなくても、「空き家」には維持管理費、税金などの費用が必要になります。空き家を所有するうえで最も大きな負担になるのが「固定資産税」です。

固定資産税とは

固定資産税の標準税率は1.4%で、家屋と土地の評価額にそれぞれ1.4%を乗じた値が正確な固定資産税の税額になります。

ただし、「住宅用地」にかかる固定資産税には優遇措置があり、住宅がある土地については200平方メートル以下の部分では税金が6分の1、200平方メートルを超える部分では3分の1に軽減されます。そのため、空き家であっても家をそのまま残しておいた方が結果的に固定資産税が安くなることになります。更地にすると税金が高くなってしまうことが「空き家問題」が増長した大きな理由といえます。

都市計画税にも注意

空き家のある地域が都市計画法によって「市街化区域」と指定されている場合、固定資産税だけでなく「都市計画税」もかかります。都市計画税の上限税率は0.3%となっています。また、固定資産税と同様に負担軽減のための減税措置があります。

空き家問題解決をめざした3,000万円の特別控除

実家などを相続したものの、実際には住むこともなく、そのまま放置する例が非常に多いです。前述の通り、固定資産税対策ということも考えられます。また、「いつか売るつもりだけど、売り方がわからない」「売るにも税金がかかるし、壊すにも費用がかかるから困っている」などで、管理の行き届かない状態の「空き家」は、近隣の治安悪化に繋がる社会問題として取り上げられるようになりました。

そのような問題に対応するため、2015年には「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。さらに平成28年度の税制改正で「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」が施行され、相続によって空き家となった家屋を売却しやすくなりました。

この制度は、居住用財産を売却したとき、所有期間の長短にかかわらず、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例です。従来は、相続人が住まず、空き家になっていた家を売却したときには、特別控除の特例を受けることができませんでした。しかし、相続して空き家になっていた家を売却した場合も、特別控除の特例の対象となるため、より売却による税負担を減らすことができるようになりました。

節税効果の事例

譲渡所得 は譲渡価額から取得費と譲渡費用を除き、さらに特別控除3,000万円を差し引いて求めます。相続により取得した実家を4,000万円で売却し、譲渡費用(除却費用等)は200万円だったとします。取得費は概算取得費(譲渡価額の5%)で計算します。

・譲渡収入金額:4,000万円

・取得費4,000万円×5%=200万円

・譲渡費用:200万円

譲渡所得の計算式

譲渡所得=譲渡価額4,000万円-(取得費200万円+譲渡費用200万円)ー特別控除3,000万円

特別控除を受けられない場合

譲渡所得にかかる税金は、3,600万円×20.315%=731万3,400円となります。

特別控除の特例を受ける場合

3,000万円の特別控除の適用要件を満たす場合、譲渡所得は3,600万円-3,000万円=600万円となります。さらに、譲渡所得にかかる税金は、600万円×20.315%(所得税15.315%+住民税5%)=121万8,900円となります。よって、 3,000万円の特別控除の特例を受けられた場合、731万3,400円-121万8,900円=609万4,500円の節税効果があるということになります。

3,000万円の特別控除の適用条件

相続した空き家の売却で、3,000万円の特別控除の特例が適用されるのは、以下の条件をすべて満たした場合です。

相続した家屋の要件

・1981年(昭和56年)5月31日以前に建築された家屋。

・区分所有建築物は除外。 つまり、 マンションなどは適用対象外。

・相続する前、被相続人(亡くなった人)が1人で住んでいた居住用家屋。相続開始により、空き家になった家屋。

譲渡する際の要件

・相続時から譲渡時まで、居住、貸付、事業に使われていない。

・耐震改修を行い新耐震基準に適合する建物として売却するか、家屋を取り壊して土地だけ売却する場合。

・譲渡期間は、2016年(平成28年)4月1日から2019年(平成31年)12月31日まで。

・相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡したもの。

・譲渡価額が1億円以下であること。 など

空き家を売却するなら早めに!

「空き家等対策の推進に関する特別措置法」により、相続した空き家の売却時には3,000万円の特別控除制度が適用されるようになりました。この制度は2019年(平成31年)12月31日までの譲渡が対象になっているため、現在、空き家を所有していて売却を検討している場合は、すぐに行動を始める必要があります。

また、特例の対象となる家屋にはいくつかの要件があり、特に家の耐震改修を行っていることがポイントとなります。耐震改修を行うには、費用がかかりますが、国や自治体の補助金制度を利用できる場合があります。補助金制度に詳しい税理士などに相談しながら、3,000万円の特別控除要件を満たした上で、早めに売却することを検討したほうがよいでしょう。売却後は確定申告を経て、この特例が適用されます。確定申告時に必要な書類も多数あるので、漏れのないように準備を進めましょう。

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プロのコメント

辻本弘仁 税理士

今後空き家問題は特に多くなると予測されます。相続により親の不動産を取得しても、相続人も不動産を持っている場合には、相続人にとって親の不動産は放置しておくことが今までは多くありました。 ですので、住宅としない不動産は売却か賃貸するかしか方法はありません。 不動産は所有しているだけで、固定資産税がかかり、また台風や地震等により災害により被害を受けたり、近隣の住宅に被害を与えてしまうと所有者に責任が生じます。 つまり有効活用するか売却するかしないと、相続人にとってメリットはないと言わざるを得ません。 その場合売却での特例や賃貸する場合には、自身でのみ考えずに専門家に相談することをお勧めします。

田邊美佳 税理士
  • オネスタ税務会計事務所
  • 田邊美佳税理士

現在の制度ですと、亡くなる前に老人ホームに入居していると空き家を売却しても3000万円の特別控除は受けられません。 しかし平成31年度税制改正要望事項として、老人ホーム入居時も対象とし、適用期間もH35.12.31まで延長の要望が出ていますので、こちらが通れば今後3000万円控除を適用できる方が増えそうです。 老人ホームに入居されていた方が亡くなって、空き家の売却を検討されている方はもう少し待ってみても良いかもしれないですね。

荻原正樹 司法書士
  • 司法書士おぎわら相続登記事務所秋田
  • 荻原正樹司法書士

相続した不動産を売却するには、その前提として相続登記を申請する必用があります。手続きの進め方や費用など、分からないことはお気軽にご相談ください。

秋山倫一 行政書士
  • 行政書士事務所秋山法務店
  • 秋山倫一行政書士

 少し変わった観点から私見を述べます。  弊職の実家(本家)は江戸時代から代々続いた古い土地建物です。歴史を感じさせる高い石垣の上に立つ建物も老朽化がすすんでおり空家となって相当期間が経過しております。  ところが、これが昨今問題となった地面師やら不動産業者により怪しい外国人や反社会的勢力に所有権が移転してしまったらどうでしょうか。間違いなく相隣関係に新たな問題を生じます。  麻薬取引はじめ犯罪の温床や違法な民泊、あるいはインチキ臭いアパート経営等に供せられたりすると、せっかくの風致美観を損ねる、治安が悪化する等、近隣の迷惑、公序良俗に反する事態を惹起する蓋然性が非常に高まることは明らかです。  特に地方においては同様の不動産を所有している方が多くいらっしゃることと拝察します。  税の優遇措置を利用するのは確かに一つの合理的考え方だとは思いますが、近隣、地域に対する配慮というのも当該不動産の所有者としての社会的責任だと考えます。

山田祐子 税理士
  • 山田祐子税理士事務所
  • 山田祐子税理士

解説にもありますように、適用が2019年12月31日までの譲渡をした場合となっています。既に空家になっている住宅がありましたら、早めに相談されることをお勧めします。

門田睦美 税理士
  • 門田睦美税理士・社労士事務所
  • 門田睦美税理士

家屋を取り壊して土地のみを譲渡した場合でも、当該取り壊しから1年以内であれば、3000万の居住用住宅の控除の適用は可能です、ただし当該住宅が、新しい場合には適用になりませんので注意してください。

小林大栄 行政書士
  • 群馬県前橋市の登記小林大栄行政書士土地家屋調査士測量設計事務所
  • 小林大栄行政書士

現在、不動産物件は買い手市場なので、地道な計画が必要です。現在の建物を修復、リフォームして貸家として提供することを勧めます。または、隣地の所有者に買い取ってもらうことも一理あります。自分で借り手、買い手を探す方法を検討お願い致します。看板を立てるのも方策です。最小限の経費で進めることが大事です。

久保和俊 行政書士
  • 行政書士久保和俊事務所
  • 久保和俊行政書士

 テレビなどで取り上げられている「空き家」は、行政も近隣住民も放置しておけないほどのもので、相続した実家に誰も住んでいなかったとしても、イコール空き家とは実感が持てないのではないでしょうか?  言葉にするなら留守宅とでも言いましょうか、あくまで(自分たちのできる範囲で)管理はしていくものだから、という認識があるかと思います。自治体や近隣住民からみて、どう映るかという視点が大切ですね。自分たちは定期的に清掃などに行っていたとしても、ご近所からすれば、長い間放置されている空き家かもしれません。  様々な事情から売却など有効活用されずにいることが多いですが、日常的に使われない建物の老朽化のスピードは速く、特にライフライン関係の設備などの傷みは目に見えないだけにトラブルになってからでは、手に負えなくなってしまいます。最近では空き家が、麻薬取引の場に使われるなど治安面でのトラブルも起きていますし、台風や異常気象のたびに見回りに行くというのも大変な労力であるとともに精神的な負担も大きいものです。  愛着がある、思い出が詰まっているなど特別な想いも大切にしたいところですが、中長期的に見たときのコストを考えますと、売却ほか有効活用を検討されることをおすすめします。一時的に発生するコストもありますので、まずそこも含めて各専門家へご相談頂き、そのうえで検討、としても良いと思います。

馬場充俊 弁護士
  • 馬場総合法律事務所
  • 馬場充俊弁護士

空き家を売却するケース以外にも、老朽化しており解体するべき場合も多くあります。解体するケースの場合も、市町村から補助金交付を受けることができる場合がありますので、問い合わせする必要があります。解体後、新しく新築する計画がある必要があったり、補助金の予算が残っていることが条件となると思われます。空き家を放置すると相続人が複数人いる場合は処理が複雑になったり、空き家に例えば抵当権設定登記があったりする場合は抵当権者に説明をする必要があったりと後で問題になることがありますので、ご相談下さい。

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この記事の監修者

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