借地権を相続する際の必要な手続きと注意点とは何か?

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借地権は相続税の課税対象となります。よって、借地権相続の場合の手続きと注意点を知っておく必要があります。また、借地権の相続評価額の計算方法も知っておいたほうがよいでしょう。借地権の相続評価額は、借地権相続後の売却する際に必要な数字となります。

借地権相続の場合の相続税

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権をいいます。借地権を持った被相続人が死亡した時、残された相続人が建物及び借地権を相続するのに、特別な地主の承諾は必要なく、土地の賃貸借契約書を書き換える必要もありません。地主に対して、借地権を相続により取得したと通知すれば、手続きは終了になります。ただし、建物の所有権については、相続人名義に変更する必要があります。被相続人と同居していなかった場合でも借地権は相続することができます。

借地権は借主にとても強い権利が与えられているので、十分な資産価値があるとされており、相続税の課税対象になります。ただし、被相続人が叔母にあたるような場合、その被相続人から遺贈を受ける際は地主の承諾と承諾料が必要になります。

この場合、借地権の譲渡を有効にする為には、受遺者と遺贈義務者は連署の上、賃借権の遺贈がある旨を地主に通知し、承諾請求を行います。 また、地主は、賃借人または賃借権の譲受人のどちらかに承諾をしたことを伝え、借地権付き建物の場合には建物の所有権移転登記をして移転手続きを行います。

借地権の評価方法

借地権の相続評価額の計算方法は、自用地評価額に借地権割合を掛けて求めます。自用地評価額とは、土地の更地価額のことをいいます、借地権割合とは、路線価図に記載されている割合のことです。借地権の評価は更地の価値により異なり、商業地域ほど割合が高くなります。路線価図は国税庁のHPで誰でも閲覧することができます。

借地権の相続評価額は以下の算式で算定されます。

借地権の相続評価額 = 自用地としての評価額 × 借地権割合

自用地としての評価額の評価額が5,000万円で、借地権割合が60%の場合は借地権の相続評価額は、5千万円×60%=3,000万円となります。この3,000万円が相続税の対象となります。ただし、売却する場合、この数値通りになることはほとんどありません。売却先により、価格は異なり、地代や地主との関係でも価格が異なります。

定期借地権の評価額は、借地権割合をかけて、算定するのではなく、相続開始時において借地人に帰属する経済的利益及びその存続期間を基として評定した価額によって評価します。

相続した借地権を売却する場合と地主へ返却する場合の扱い

相続した借地権は、第三者に売却する事も借地上の建物を賃貸する事も可能です。

建物を賃貸する場合は地主の許可は必要ないです。ただし、借地権を売却する場合は地主の許可が必要となります。地主の承諾を得ないで無断で譲渡した場合には、契約違反で、土地の賃貸借契約を解除されてしまう可能性があります。また、借地権を売却する場合は承諾料として地主に支払う必要があり、承諾料は借地権価格の10%前後になります。

借地権の売却を地主が承諾しない場合は、借地非訟手続という手続により、借地権者は裁判所に対し地主の承諾に代わる借地権譲渡許可の裁判を求める申立てをすることができます。借地権者からの申立てがあった場合、裁判所は譲渡を必要とする事情や譲渡したい者の地代の支払い能力、契約期間等の契約条件などの事情を考慮し、許可の申立を認めるかどうかを判断し、借地人が地主に支払うべき承諾料を決定します。

地主へ返却する場合は、借地権の相続評価額をもとに売却交渉します。ただし、地主に購入の意思がなければ、この方法は難しくなるといえるでしょう。

借地権を相続する際の資産の扱いと注意点

借地権を相続した時には資産の扱いに関して、以下の2つの点を確認します。

■地主との借地契約(賃貸借契約書)の内容

地主との契約者が被相続人と異なっている場合もあるため、借地権の相続が確定した後に地主と契約書を締結しておく必要があります。契約書が紛失している場合も同様です。

■借地上の建物の登記

建物の登記が被相続人ではなく、以前の持ち主の名義のままで登記されている場合は相続手続きも必要となります。また、共有で登記されている場合は共有者との調整も必要となってくるので、注意が必要です。

借地権を相続する際の注意点と対策

借地権を相続すると、相続税の対象となります。相続税は借地権の相続評価額を元に算定されます。また、相続した借地権を売却したり、地主に返却したりするのは自由ですが、様々な手続きが必要になるので、スムーズに進めるためにも専門家を頼ることをおすすめします。

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プロのコメント

山栄大幸 社会保険労務士
  • 労働者派遣申請代行センター
  • 山栄大幸社会保険労務士

借地権者は賃貸人と比較すれば、「社会的弱者」になりますので、借地借家法により保護されております。 民法第187条中の「承継」は特定承継と包括承継に分けられますが、占有承継が特定承継によるのか、包括承継によるのかによって、占有を承継する時点が異なって参ります。 売買等による特定承継で占有承継を主張する場合は、意思に基づく占有移転が必要としており、賃貸借契約書においても地主の承諾が必要である旨が明記されております。 一方で、相続などによる包括承継で占有承継を主張する場合は、占有移転を必要とせず、相続の開始時に承継があったものとする点においても、相続財産を直接所持していない相続人も占有訴権の行使が可能となる強みが有ります。 尚、普通借地権と定期借地権の違いにおいては、法定更新の有無が有りますので、普通借地権の場合には、旧法の借地権と同様に更新後の存続期間についての決まりがありますが、 定期借地権の場合には、例え相続などによる包括承継で占有移転が成された場合においても、期間が満了した後は更地への原状回復を行い、地主に返還する必要が出てくる点においては、限界が出て参ります。

荻原正樹 司法書士
  • 司法書士おぎわら相続登記事務所秋田
  • 荻原正樹司法書士

このような場合、建物を利用する人がおらず、建物の解体を検討される方が多いようです。相続財産をどのように相続するかについては相続人全員での話し合いが必要ですが、合意に至らない場合には調停など法的手続きによって解決する必用があります。

前川勝彦 税理士
  • 前川勝彦税理士事務所
  • 前川勝彦税理士

 前回もコメントさせて頂きましたが、借地権については確かに借地借家法により、法的には強く権利保護されています。  しかし、実態は、高齢の親がずっと昔から安い地代で借地に居住し、権利金もない場合が多く、相続してはみたものの、居住する相続人等がいないような場合や、遠方であるケースが多々見受けられます。顧問先には、地主さんや借地をして同族会社に賃貸されているケースもあります。賃貸されている場合は、特に問題にはなりませんが、居住する者がいないケースが問題です。家屋が老朽化し、空き家にしておけば、週に1回位は風を通しに行く必要があったり、庭の手入れが必要であったりし、維持管理に結構苦労します。今後、固定資産税の課税強化もありますので、事前の検討が必要だと思います。 活用方法としては、 ① 地主に売却…これはこちらから、申し出れば足元を見られ、「借地権の相続税の評価が1000万円だから、その金額で買ってください」と言っても、「売却して頂いてもいいですよ」とあしらわれる場合が多いです。逆に家屋が古ければ、危ないので取り壊しを求められる場合もあります。 ② 第三者に売却…立地条件等にもよりますが、定期借地権が法制化されてから、借地権付き建物の需要は極端に減っています。 私の祖母も大阪の守口市の借地で住んでいましたが、相続人は皆、自分の居を構えていました。不動産業者に広告を出してもらいましたが、何度か話はありましたが、金額面で全く折り合いがつかず、約2年半かけて、やっと買い手が見つかりましたが、相続税評価額約800万円(相続前に床・天井等の改装に約200万円かけています)のところ、結局、450万円で売却することになりました。ちなみに、買主は近くの借地で住んでいた老夫婦で、住み慣れた場所を変わりたくはないという理由でした。 ③ 賃貸(借家)に変更…立地等により、好条件で借り手が見つかれば、地代は上がりますが、検討の余地は十分にありますが、クロスの張り替え、ガスや浴槽の取り換えが必要な場合もあり、費用対効果の検討が必要です。  それと、もともと賃貸物件等で困るのは、金融機関への連絡の時期ですね。本来は遅滞なく届けなければなりませんが、誰が相続するかも決まらない状態で、金融機関が凍結されれば、家賃の入金を受けることもできませんし、地代の支払いもできない場合が想定されます。これは、専門家と相談して、時期を検討する必要があると思います。今回は法律論ではなく、私の経験、顧問先からの情報等を基にコメントさせて頂きましたので、かなり私見が入っているかもわかりませんが、お許しくださいませ。  そうそう、賃貸に変更される場合には、開業届と青色承認申請書を期限内に提出することをお忘れなく!

北島詔三 司法書士
  • 北島総合事務所(司法書士・土地家屋調査士・行政書士)
  • 北島詔三司法書士

借地上の建物について相続が発生した場合、相続人がその建物に住んでいない場合が多く、また建物も老朽化している場合が多いようです。また、土地に対する借地契約もなく(建物を建てるときに口約束等で)、当時の土地貸主も死亡されている場合もあります。いろいろなケースがあります。解決には〇×ではなくいろいろな条件があり△部分(灰色の部分)も多くあり、単純に解決できない場合が多いようです。いずれにしても、それぞれの専門家に相談されることがよいでしょう。

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この記事の監修者

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