借地権も相続できる? ここだけは知っておきたい相続基礎知識

不動産トラブル

相続が発生したときに、相続財産に「借地権」がある場合があります。建物は被相続人の建物で土地が借地の場合、土地をそのまま借り続けることはできるのでしょうか。借地権の相続について、知っておくべき基礎知識、予想されるトラブル、気をつけなければならない注意点をまとめました。

相続税法上の借地権とは

借地権とは、建物を所有するために他人の土地を利用する権利のことをいい、地上権や土地の賃借権をさします。借りている土地に自己所有の建物が建っているときに、借地権が発生します。

この借地権には、「普通借地権」と「定期借地権」があります。普通借地権の借地人には強い権利が認められていて、土地の上に建物が建っている場合には、契約で借地期間が定められていたとしても、その期間の更新や延長をすることがでます。また、更新が拒否されても建物の買取請求権を行使することができます。定期借地権の場合は、原則として借地期間の更新、延長、建物の買取請求権がありません。

相続に関係する借地権は、借りている土地の上に建物が建っている場合のみとなります。たとえば駐車場や資材置き場のために土地を借りている場合には、相続の対象となる借地権にはあたりません。また、地代を支払わずに土地を利用している場合にも、相続の対象となる借地権にはあたりません。建物所有を目的とした有償の土地賃借が、相続の対象となる借地権となるため注意が必要です。

借地権も相続の対象になる

財産を持っている人が亡くなって相続が発生すると、亡くなった被相続人の持っている権利義務は相続財産として、相続人に承継されます。借地権を持っている人が亡くなった場合には、建物だけでなく、敷地を利用するための借地権も相続の対象になります。原則として土地の所有者の許可は必要なく、相続によって借地権を取得した旨の通知を行うだけで特別な手続きは必要ありません。

相続した借地権は、相続財産として評価する必要があります。借地権の評価は、基本的にはその土地が更地であった場合の価額(自用地価額)に借地権割合を乗じて計算します。借地権割合は、路線価図または評価倍率表に記載されている割合のことで、国税庁のホームページで確認することができます。定期借地権の場合は、さらに借地権の設定期間の年数に応じた基準年利率などの要素も加味するために、計算が複雑になります。

借地権の相続税評価額の算定方法は上記の計算式で算出しますが、あくまでも目安となります。地代や地主との関係でも異なってきます。借地権の相続評価額がいくらになるのか、その結果として相続税はいくらになるのかは、専門家である税理士や弁護士のアドバイスを求めることをおすすめします。

借地権の相続で予想されるトラブル

借地権を相続するときの手続きには特別な手続きは必要ありませんが、土地の所有者から土地の返還を求められることがあります。借地権を相続したからといって土地の返還請求に応じる必要はありませんが、なるべくトラブルは避けたいものです。

建物の所有者名義と借地権の名義が異なると、土地の無断転貸をしたという理由をもとに契約の解除を請求されることがあるので、建物の名義に気をつけておくことが必要になります。子供名義の建物を建てたい場合などは、事前に土地の所有者に土地を転貸することも含めて、その承諾を得ておくとよいでしょう。

借地権の相続をきっかけにして、名義変更料や承諾料の支払いを求められたり、地代の値上げを要求されることもあります。土地の所有者に言われるがままに支払う必要はありませんが、契約内容によっては支払わなければならない場合もあります。名義変更料、承諾料、地代でトラブルになったら、まずは専門家である弁護士に相談するのがよいでしょう。

借地権の相続で気をつけること

相続の対象となる借地権は、建物所有を目的として土地を借りている場合の借地権ですので、借地上に建物がないと借地権も消滅してしまいます。たとえば建物が火事、地震などの災害で滅失してしまった場合、そのままにしておくと借地権が消滅してしまいますので、建物を特定するために必要な事項、滅失があった日、建物を新たに築造することを現地の見やすい場所に掲示した上、建物が滅失した日から2年以内に建物を新築するか借地権を売却するなどの手続きをする必要があります。

借地権の相続は、借地権の譲渡と異なり地主の承諾が必要なく、通常は地代や契約内容がそのまま引き継がれます。しかし、相続対策として生前贈与を検討し借地権を生前贈与しようとする場合には、承諾料の支払いが必要になります。相続によって名義変更する場合にも、場合によっては名義変更料や承諾料を求められることがあります。また、借地権を売却しようとするときも、地主の許可や承諾料が発生する場合もあるためトラブルが起こりやすいです。

専門家である弁護士は、相続にも借地権にも専門的なアドバイスをすることができるので、借地権の相続が発生したら、まずは弁護士に相談するとよいでしょう。

借地権の相続があるときのチェックポイント

借りている土地の上に相続する建物があるときには、借地権の相続が発生します。このときには、建物の所有者の名義は誰なのか、借地権の契約内容はどうなっているのかを確認する必要があります。借地権を相続する場合には、土地の所有者への連絡を忘れないようにしましょう。借地権は存続期間が長く、建物の建て替えや売却にまつわるトラブルが発生しがちです。法律知識が求められる問題も多いので、借地権の相続が発生した場合には専門家である弁護士のアドバイスを受けることをおすすめします。

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プロのコメント

山栄大幸 社会保険労務士
  • 労働者派遣申請代行センター
  • 山栄大幸社会保険労務士

借地借家法第十条に、借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができるという対抗要件が有り、借地に建物が建っている場合は、建物の占有者の保護を目的とする借地借家法が適用されますので、相続において借地の所有権が移転した場合においても、建物の占有者が保護されるしくみになっております。 借地借家法第三条においても、「借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。」となっており、借地権が相続された場合においても、被相続人(甲)と賃借人(乙)の交わした賃貸借契約書の効力は消滅しないと言った解釈になります。 尚、駐車場の賃貸借契約のように、更地の借地権の場合は、民法第601条の賃貸借の規定によれば、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずるという諾成契約になっており、更に民法602条の短期賃貸借の規定により、前号(民法第601条)に掲げる賃貸借以外の土地の賃貸借は五年となっております。 従って、駐車場の賃貸借契約のように、更地の借地権の場合は、借地借家法の適用の対象外になりますので、相続人が更地に建物を建てる等の正当な理由が有る場合は、民法上の借地権(更地の借地権)になりますので、更新されない場合も有り得ます。

前川勝彦 税理士
  • 前川勝彦税理士事務所
  • 前川勝彦税理士

 私の経験から、少しコメントさせていただきます。  借地借家法で建物所有者の権利は、確かに強いものになりました。しかし、定期借地権ができてから、そちらにシフトされていき、新たに借地に家を建てる方はほとんどおられなくなったのが、実情です。相続の対象となる借地権も、高齢の親御さんが、昔から借りておられた物件が大半を占めていると思います。法律上は地主さんに買取請求することも、他人に売却することも可能ですが、地主にお願いすれば、逆に足元を見られ、建物も老朽化していることが多いことから、要らないなら取り壊して、更地にして出て行ってくれと言われるケースが多く、買い取りに応じてくれたとしても、建物の取り壊し費用相当額かそれに少し色をつけた程度です。また、他人に売却しようと不動産屋に頼んでも、借地権付きの古い建物よりも、新築の定期借地権物件を選ばれる方の割合が多いことから、需要があまりなく、相続税の評価額以上で売却できたケースは、ほとんど見たことがありません。  実際、私の祖母が借地に住んでいましたが、他界し、後に住む法定相続人等もいず、建物も改修等は致しましたが、これからの維持管理を考えると、所有しておくのも大変で、地主であるお寺さんに話すと、底地の購入には応じないとのことで、どなたかに売却いただいても結構ですとのことで、不動産屋に話し、売却に3年程かかりましたが、借地権の相続税評価額は 1,000万円程度でしたが、売れたのは結局 250万円でした。 同居されている方がおられるような場合は、借り続ければいいのですが、いづれ、必要でなくなる時が来ると思います。  以上のような理由から、相続税の申告が必要と見込まれる方は借地権を相続するのは、税負担の面からあまり、得策とは言えないと思いますので、事前の検討が必要だと思います。  また、借地に際し、保証金を預けている場合には、その保証金も借地権の返還等の場合には、全部または一部が返してもらえることとなるので、差入れ保証金として、相続財産となります。    

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この記事の監修者

弁護士経験30年以上!培ったノウハウを還元し、企業・店舗だけでなく個人の法律問題にも幅広く丁寧な対応を心掛けております。 <当事務所の特徴> 1_企業・店舗へ積極的なアドバ...