土地を持っていなくても新規開業できる! 事業用借地権のメリット

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事業用借地権とは、定期借地権のひとつです。事業用にしか使用することはできませんが、リスクが低く安定した収入が得られるため、利用されるケースが増加しています。事業用借地権とは何か、事業用借地権を設定するメリットと、事業用借地権を設定するときの注意点について解説します。

「事業用借地権」って何だろう?

事業用借地権は、事業用定期借地権ともいい、事業用のみに使用する建物の所有を目的とした借地権です。事業用借地権の存続期間は、10年以上50年未満です。平成20年より前は、事業用借地権の存続期間は10年以上20年以下でしたが、法改正により設定できる存続期間が長くなり利用されやすくなりました。

30年以上の事業用借地権を設定する場合には、契約の更新が必要で借地人による建物買取請求をすることができますが、特約によって無しにすることもできます。事業用借地権を設定するには、公正証書による契約が必要です。また、複数の土地に事業用借地権を設定する場合には土地の地権者全員の合意も必要になります。このために、公正証書で契約する前に、書面での覚書が作成されることもあります。

事業用借地権は誰にメリットがある?

事業用借地権を設定する場合、土地の賃貸人は土地を賃貸しても、契約期間が終了すれば原則として土地が更地で返還されます。事業用借地権は10年以上50年未満の存続期間で設定することができるので、中長期的な土地の活用をすることができ、安定した収入を得ることができます。相続が発生した場合には、事業用借地権設定部分については評価を減らすことができます。

事業用借地権は、土地の賃借人にもメリットがあります。土地を購入することなく土地を利用することができるので、事業を行うためのコストを低くおさえることができます。事業用借地権の存続期間が改正されたことから、事業用の建物の減価償却期間にあわせた借地権の設定をすることができるようになり、建物の償却期間が終了する前に建物を取り壊さなければならないというリスクが少なくなりました。中長期的な事業展開を行うための定期借地権の利用が可能になったといえます。

事業用借地権の活用例

事業用借地権は、10年以上50年未満の存続期間で設定することができるので、事業計画にあわせた土地の利用をすることができます。土地の賃貸人にとっても自分のライフプランにあわせて土地を賃貸することができ、土地の有効利用という点で便利な制度です。

コンビニ、飲食店等の投下資本を短期的に回収しやすい業種では、契約期間を10年以上30年未満に設定する事業用借地権が利用しやすいといえるでしょう。大型ショッピングセンターやパチンコ店等の事業を展開する場合には、契約期間を30年以上50年未満に設定する事業用借地権が利用しやすいといえます。事業展開できるだけの面積がない土地の場合にも、隣接する土地に事業用借地権を一括して設定することができれば、土地の有効活用に役立ちます。土地の買い上げによって事業展開するケースに比べると、事業用借地権の設定による事業展開は、土地の所有者にとって心理的負担が少なく安定した収入を得ていくこともできるので、成功しやすいといえます。

事業用借地権の設定の注意点

事業用借地権は、土地の賃貸人にとっては低いリスクで中長期的な安定収入を得るため、事業展開をしていくためにとても便利な制度ですが、その設定にはいくつかの注意点があります。

まず、借地権を事業用借地権として設定するためには、借地権を設定した土地の上に居住用の建物を建てることができません。例えば社宅を建てることはできないので、注意が必要です。また、契約期間が中長期的になるので物価水準の変化が予想されますが、賃貸借契約期間中の賃料の変動を望まない場合は、賃料増減額請求権を排除する特約を設けることが多くなっています。中長期的な土地の賃貸借で予想されるトラブルを見越して、契約書や覚書を作成する必要があります。

定期借地権を設定するときには、仲介業者に全て任せてしまうと、仲介業者に都合のよい内容になってしまうことがあります。業者の説明を鵜呑みにするのではなく、専門家である弁護士のアドバイスを受けるなど、契約内容をしっかり理解してから契約をすることが大切です。

貸主も借主も契約の際は専門家のアドバイスが必要

事業用借地権は、土地を有効利用するために便利な制度です。賃貸人にとっては低いリスクで安定収入を得ることができ、賃借人にとっては事業展開をするための土地を低いコストで利用することができます。しかし事業用借地権を設定するためには、事業用借地権設定契約を締結しなければならず、公正証書による契約や覚書の作成等が必要となります。中長期にわたる高額な契約となるので、契約内容には細心の注意を払う必要があり、契約締結の際には法律の専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

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プロのコメント

荻原正樹 司法書士
  • 司法書士おぎわら相続登記事務所秋田
  • 荻原正樹司法書士

事業用借地権の設定登記につきましては、司法書士にご相談ください。

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この記事の監修者

【ご縁を大切にし、一つひとつの案件に心を込めて対応】 これまで寄せられた相談は非常に多岐にわたり、いずれの案件にも全力で立ち向かい、ご依頼者様に満足していただけるよう、長年培って...