農地を農地以外のものにするには許可が必要?意外と知らない農地転用

各種許認可申請

手に入れようとしている土地が農地だった場合は、原則として耕作する目的で土地を利用しなければなりません。しかし店舗経営者などが農地を有効活用するためには「農地転用」という手続きをしなければなりません。今回は農地転用に関する様々な情報をお伝えしていきます。

農地転用とは?

そもそも農地転用とは、農地を農地以外の用途に変更することをいいます。

例えば相続で手に入れた土地が農地だった場合は、農地として活用しなければなりません。

しかし、

・太陽光発電の売電収益を検討している

・農業ではなくアパート経営で賃貸収益を得たい

・農地を宅地にして、新しい店舗を建てたい

という場合は農地のままでは上記の事業を行うことができず、農地転用という手続きが必要となります。

なぜ農地転用の手続きが必要になるのかというと、日本の国土面積が関係しています。日本の国土は他の諸外国に比べて狭小であるため、どのように土地を活用するかについては計画的かつ合理的な利用が求められています。そのため、貴重な食料供給の基盤となる農地を自由に利用することは農地法によって制限されているため、「農地転用」という許可が必要となるのです。

しかし、すべての農地を他の目的で使用することができるわけではありません。農地転用できない農地について詳しく確認しましょう。

農地転用できない農地とは?

農地転用の許可基準には、「立地基準」と「一般基準」の2つがあります。

「立地基準」は、農地が所在している区域によって許可方針が異なるというもので、

・農用地区域内農地

・甲種農地

・第1種農地

の3区分の農地は原則不許可となっています。ただし、市町村が定める農用地利用計画や土地収用法に関する農地転用は、例外として認められることになっています。

以下のような、

・第2種農地

・第3種農地

については、一般基準と照らし合わせて許可するかどうかを都道府県農業委員会が審査することとなっています。

土地が農地であるかどうかは、「不動産登記事項証明書」の地目で確認することができます。地目が「田」や「畑」になっていれば、その土地は農地として扱う必要があります。そして、その農地が上記のどの区分に該当するかについては、市町村の農業委員会へ問い合わせることになります。

農地転用するための手続きとは?

農地転用するための許可手続きは、農業委員会へ許可申請を行うことになります。そして申請を受けた農業委員会で検討を重ね、最終的に都道府県知事や指定市町村長から申請者へ許可が下りることになります。

既成事実を作ってしまえば許可が下りやすくなるだろうと、許可がないまま農地転用すると農地法違反としてペナルティを負うことになります。農林水産省から発表されているデータによると、平成26年で行政庁が見つけた違反転用は3,922件で、原状回復したのは19件、追認許可は3,650件、その他や未是正のものが253件となっています。このデータからもわかるように、違反転用のうち原状回復として田や畑に戻さなくてはならないケースが実際にあります。勝手に土地を活用せずに、必ず農地転用許可を取るようにしましょう。

農地転用は行政書士へ相談しよう

農地転用に関する様々な手続きは、専門家である行政書士へ依頼することができます。

先ほどの農林水産省のデータにもあったように、無断転用していた場合についても「追認許可」をすることによって農地以外の地目として土地を活用することができるようになります。無断転用していた場合の追認許可は、「是正申請」という手続きが必要になります。新規に申請する場合に比べて、農業委員会以外の機関との協議が必要になることもあり、手続きが煩雑になる傾向があります。

また、土地の地目を確認するための書類を取り寄せる手間がかかるだけでなく、農業委員会への問い合わせが必要になるなど、農地転用の許可申請をする前にも様々な手続きが必要となります。そのような場合でも、行政書士へ依頼すればスムーズに解決することができるようになります。農地転用に強い専門家のサポートを得ながら手続きすることができれば、個人で手続きする心細さや不安を解消することが可能となります。

農地転用には締め切りがある

農地転用には、市町村で定められた許可申請の締切日が設定されています。毎月の締切日に合わせて農地転用手続きをしなければ、申請が1ヶ月先になってしまうことがあります。

しかし、行政書士へ依頼すれば、最短日時で農地転用手続きをすることができるようになるため、スムーズに許可が下りることになるでしょう。太陽光発電を設置するための税制優遇等で期限が迫っている場合は、一刻も早く行政書士へ農地転用の手続きを依頼することをおすすめします。

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この記事の監修者

「誰に相談すればいいの?」 『私にご相談ください!』 相談内容ナンバー1は、 「誰に相談すればいいかがわからない。」 です。 私がお手伝いできることであれ...

プロのコメント

遠山智弘 行政書士
  • 行政書士遠山法務事務所
  • 遠山智弘行政書士

農地転用 除外申請 行政書士遠山法務事務所では、農地利用のお問い合わせ、ご依頼も多数のじっせきがございます。 畑、田、を使用していないから、何方かに、譲りたい、また、畑、田に家を建築したいなど、様々ご相談を頂戴しております。 この様なことを「農地転用」といい。3条、4条、5条と申請者様のご依頼に沿って、それぞれの農地転用申請を行っていきます。 また、畑、田は市町により、「白地」と「青地」に分けられており、青地の場合は「除外申請」という申請を行って、白地に変更する許可を得て、上記の農地転用の申請に移っていきます。 静岡県では、多くの手付かずな田畑があります。 もちろん田畑の本来の農業という役目を果たすべきとは考えますが、他方で長い年月、田畑を使用しておらず、荒れ果ててしまう、また雑草などの維持管理も大変という方も多数おられるのも現実です。 「農地を何とか有効利用できないか」 その様なお悩みがございましたら、お気軽にお問い合わせください。 相談は何回でも何時間でも無料とさせて頂きます。 静岡県、愛知県、隣接県でしたら、迅速に対応致します。

安部浩一 行政書士
  • やまと合同法務事務所 (家族信託Ⓡ、相続遺言、資金調達、各福祉施設の開業運営支援、事業承継M&A)
  • 安部浩一行政書士

農地を用途変更、名義変更など、行う場合、私達行政書士業務で、農業委員会への申請を行っていることが、殆どです。 その結果、許可か降りてからなら、名義変更など可能となりますので、まずは、農地転用をされているお近くの行政書士さんにご相談されてみては如何でしょうか?

荻原正樹 司法書士
  • 司法書士おぎわら相続登記事務所秋田
  • 荻原正樹司法書士

現況が農地の場合に売買や贈与を原因として所有権移転登記の申請には、農地として利用する場合、あるいは、他の目的に転用する場合のいずれにおいても許可書を添付する必要があります。 この許可申請においては、許可申請をしても許可が下りるまでに時間がかかる、また、場合によっては許可が下りない場合もあるということを考慮する必要があります。 ですので、農地の売買・贈与などの場合には、あらかじめ時間に余裕をもって取引のスケジュールを組んでいただければと思います。 また、所有権移転の原因によっては許可書の添付を要しない場合もございます。 手続きの詳細につきましては、司法書士おぎわら相続登記事務所秋田までご相談ください。

小川逸朗 行政書士
  • 小川逸朗行政書士事務所
  • 小川逸朗行政書士

相続での農地承継はスムーズに行きますが、生前贈与等での所有者変更等で、農業以外の仕事に就いている方に生前などでの名義変更は農業委員会に相談する必要が有りますので。

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